Le bail notarié d'habitation est un acte authentique soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Au-delà de la sécurité juridique qu'il procure, son coût obéit à une réglementation nationale stricte.
1. Un tarif réglementé correspondant à un demi-mois de loyer
Contrairement aux honoraires libres, la rémunération du notaire (les émoluments) est fixée par le Code de commerce (Art. A444-103 et arrêté du 26 février 2016). Ce coût n'est donc pas soumis au "bon vouloir" de l'étude notariale.
En pratique, l'application de ce barème national proportionnel aboutit, pour un bail d'habitation classique, à un montant équivalent à la moitié d'un loyer mensuel hors charges, auquel s'ajoute la TVA.
2. Exemple chiffré simplifié (avec frais possibles)
Pour illustrer le coût réel, prenons l'exemple d'un logement loué 500 € par mois (hors charges).
| Poste de dépense | Détail | Montant estimatif |
|---|---|---|
| Émolument de rédaction | 50 % du loyer mensuel | 250,00 € HT |
| Formalités et copies | Coûts fixes (archivage, copies, gestion du dossier) | 80,00 € HT* |
| (optionnel) Procuration authentique | Si l'une des parties ne peut pas signer en présentiel : établissement d'une procuration notariée | 30 à 40 € HT par procuration environ |
| (optionnel) Frais techniques de visioconférence | En cas de signature à distance avec dispositif certifié | montant variable, souvent quelques dizaines d'euros HT |
| (optionnel) Débours | Sommes avancées par le notaire pour obtenir certaines pièces administratives (état civil, cadastre, documents d'urbanisme, etc.) | montant variable selon le dossier |
| TVA (20 %) | Calculée sur les émoluments et certaines prestations | à ajouter au total HT |
| TOTAL À PAYER (ordre de grandeur, sans options) Émolument + formalités + TVA | environ 396,00 € TTC pour cet exemple | |
*Le coût des formalités, copies et débours peut varier légèrement selon la complexité administrative du dossier et les pièces à récupérer.
3. Qui paie les frais ? (La répartition légale)
La question du paiement est régie par l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989.
La loi autorise le partage des honoraires de rédaction entre le bailleur et le locataire. Cependant, la part imputable au locataire est soumise à un double plafond issu de la loi ALUR :
- Elle ne peut excéder le montant payé par le bailleur (soit 50% du total).
- Elle doit être inférieure ou égale à un plafond par mètre carré de surface habitable(fixé par décret).
4. Le coût à mettre en perspective avec le risque
Bien que le bail notarié représente un coût initial supérieur à un contrat sous seing privé, cet investissement est rationnel pour :
Les loyers élevés
Pour les biens à fort loyer, la sécurité juridique justifie l'investissement.
Les profils locatifs complexes
Situations nécessitant une sécurisation renforcée du contrat.
La sécurité du bailleur
Le bail notarié est un titre exécutoire, permettant de recourir à un huissier sans procès préalable en cas d'impayé.
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