Nouveau bail de location 2026 : ce qui change

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types utilisés pour les locations constituant la résidence principale du locataire. Les modifications s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Il ne faut pas en déduire que tous les baux signés avant cette date sont devenus invalides : un bail en cours n’a pas à être réécrit uniquement parce que le modèle réglementaire a changé.

Les nouveaux contrats types intègrent la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou de versement du dépôt de garantie.

L’obligation d’insérer cette clause n’est pas née en octobre 2026 : elle résulte de la loi du 27 juillet 2023. La modification du contrat type met le modèle réglementaire en cohérence avec cette obligation. Le bon réflexe consiste donc à vérifier la rédaction du contrat utilisé, plutôt qu’à supposer qu’un ancien modèle de bail téléchargé reste à jour.

Pour les impayés concernés, la mise en œuvre de la clause repose sur un commandement de payer demeuré sans effet pendant six semaines, selon les règles applicables.

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   Impayé constaté

   Le délai ne commence ni au premier retard ni à l’envoi d’un simple message au locataire.
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   Commandement de payer

   Acte formel délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire.
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   Six semaines sans régularisation

   La clause peut alors jouer, sous le contrôle du juge, qui peut accorder des délais et la suspendre.

Lorsque le logement est soumis à une obligation spécifique d’occupation à titre de résidence principale, cette information doit figurer dans le bail. Cette évolution prend en compte les dispositifs permettant à certaines communes d’imposer une telle affectation à certains logements, notamment dans leur plan local d’urbanisme.

Il ne faut pas confondre cette obligation particulière avec la qualification habituelle d’un bail de résidence principale. Avant d’ajouter une mention ou une clause correspondante, vérifiez si votre bien est effectivement concerné, au regard des documents d’urbanisme et de son historique.

Les contrats types permettent désormais d’indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, ou des colocataires. Cette mention est facultative : elle vise à faciliter les échanges, notamment lorsque des difficultés de paiement apparaissent.

La mise à jour du modèle de bail n’est pas le seul changement à vérifier. L’arrêté du 9 octobre 2026 remplace la notice d’information annexée aux contrats de location concernés. La nouvelle version doit accompagner les contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026.

Cette notice explique notamment les droits et obligations des parties, le loyer, les garanties, les impayés et le règlement des litiges. Vérifiez donc les annexes de votre dossier, pas seulement les pages du contrat.

• le régime de la location : vide, meublée, colocation, bail mobilité ;
• la date de conclusion ou de renouvellement du contrat ;
• la version du modèle de bail utilisé ;
• la rédaction de la clause résolutoire ;
• les mentions propres au logement, dont une éventuelle obligation de résidence principale ;
• la notice d’information jointe et les autres annexes, comme les diagnostics.

Ne modifiez pas un bail ancien en remplaçant uniquement un délai : sa situation et sa rédaction doivent être examinées dans leur ensemble. Si votre contrat est préparé par un professionnel, demandez-lui de confirmer les textes et modèles pris en compte.

Le recours à un notaire ne permet pas de contourner les règles du bail d’habitation : les clauses doivent rester adaptées au logement, au régime locatif et aux obligations légales du bail. BailNotarie accompagne les propriétaires dans la constitution de leur dossier et sa transmission à un notaire partenaire. La vérification juridique, la rédaction et l’authentification de l’acte relèvent du notaire.

L’objectif n’est pas d’ajouter le plus de clauses possible, mais de disposer d’un contrat à jour, compréhensible et adapté à votre location.