Le recouvrement des loyers impayés a connu une évolution majeure avec l'entrée en vigueur, le 1er juillet 2025, du décret n° 2025-125 relatif à la procédure de saisie des rémunérations. Cette réforme consacre la déjudiciarisation de la mesure : l'intervention préalable du Juge est supprimée au profit d'une gestion directe par les Commissaires de Justice.
Pour le bailleur, cette réforme est une opportunité de réduire drastiquement les délais d'encaissement. Cependant, elle est conditionnée à la détention d'un Titre Exécutoire. C'est ici que le Bail Notarié s'avère déterminant.
Le Bail Notarié est le seul instrument contractuel permettant d'activer la procédure de saisie sur salaire immédiatement, sans phase judiciaire préalable — économisant ainsi les 6 à 18 mois d'une procédure classique.
1. La Clé de Voûte : Le Titre Exécutoire Notarié
La saisie sur rémunérations est une voie d'exécution forcée strictement encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution. Elle ne peut être initiée que si la créance est constatée par un Titre Exécutoire.
La distinction procédurale est fondamentale :
Bail sous seing privé
Le bailleur doit d'abord obtenir une condamnation du locataire par le tribunal pour disposer d'un titre.
Bail Notarié
Acte authentique revêtu de la formule exécutoire de plein droit. Accès direct à la procédure sans phase judiciaire.
2. Le Processus Opérationnel en 4 Étapes
Depuis la réforme de 2025, la procédure est pilotée intégralement par les Commissaires de Justice (Huissiers), selon un séquençage précis.
Le Commandement de Payer
Muni de la copie exécutoire de son Bail Notarié, le bailleur mandate un Commissaire de Justice qui signifie au locataire un commandement de payer aux fins de saisie des rémunérations.
La Saisine du Commissaire Répartiteur
À l'expiration du délai, et en l'absence de régularisation, l'huissier saisit le Commissaire Répartiteur désigné par le Tribunal Judiciaire.
Le Procès-Verbal de Saisie
Le Commissaire Répartiteur dresse un procès-verbal de saisie qu'il notifie à l'employeur du locataire (le Tiers Saisi).
Le Flux Financier
L'employeur verse mensuellement les sommes saisies au Commissaire Répartiteur qui reverse les fonds au bailleur jusqu'à extinction de la dette.
3. Le Calibrage Financier : La Quotité Saisissable
Le montant recouvré chaque mois n'est pas laissé à la discrétion du bailleur. Il est déterminé par le Code du travail afin de garantir au débiteur un minimum vital.
Le Barème progressif
Le salaire net est découpé en tranches, auxquelles s'appliquent des taux de saisie progressifs (de 1/20ème pour les bas revenus à la totalité pour les tranches supérieures).
Le Solde Bancaire Insaisissable (SBI)
Le salarié conserve obligatoirement une somme forfaitaire équivalente au montant du RSA pour une personne seule (646,52 € au 1er avril 2025).
L'avantage du Bail Notarié
En permettant de déclencher la saisie tôt (dès les premiers incidents de paiement), le Bail Notarié permet de capter la capacité de remboursement du locataire avant que sa situation ne se dégrade, optimisant ainsi le taux de recouvrement.
Conclusion : Une exécution sans délai
La réforme du 1er juillet 2025 a transformé la saisie sur salaire en un outil de recouvrement administratif d'une grande efficacité.
Toutefois, pour l'investisseur immobilier, cette célérité procédurale reste théorique sans la détention d'un titre exécutoire. Le Bail Notarié s'impose donc comme le prérequis indispensable pour transformer cette opportunité législative en sécurité financière réelle.
Il supprime l'aléa judiciaire et aligne le temps de la procédure sur le temps de l'économie.
Optimisez la sécurité de vos actifs.
L'établissement d'un Bail Notarié est la garantie d'une action immédiate en cas d'impayé.
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