Une peinture vieillie, une rayure sur le parquet ou un équipement endommagé peuvent provoquer un désaccord au moment de quitter un logement. Pour que la discussion ne repose pas sur des impressions, l’état des lieux de sortie doit être précis et comparé au document établi à l’entrée.
Locataire et propriétaire ont le même intérêt : disposer d’un constat clair, qui distingue l’usure normale des dégradations. Voici comment préparer cette étape pour un logement loué à titre de résidence principale.
0 €
Pour le locataire
Les frais d’état des lieux de sortie ne peuvent pas lui être facturés.
1 ou 2 mois
Restitution du dépôt
Selon que la sortie est conforme ou non à l’entrée.
7 jours
Convocation minimum
Avant un constat par commissaire de justice.
État des lieux d’entrée et de sortie : à quoi servent-ils ?
L’état des lieux est le document qui décrit le logement, pièce par pièce, au début et à la fin de la location. Il est établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur (ou de son représentant), et signé par les deux. Sa force tient à la comparaison : ce qui a changé entre l’entrée et la sortie permet d’apprécier les éventuelles responsabilités.
À l’arrivée
État des lieux d’entrée
- Établi à la remise des clés, annexé au bail.
- Le locataire peut demander à le compléter dans les 10 jours (le premier mois de chauffe pour le chauffage).
- Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement.
- Avec un professionnel, la part du locataire est plafonnée (3,03 € TTC par m² habitable).
Au départ
État des lieux de sortie
- Établi à la restitution des clés, une fois les affaires du locataire retirées.
- Comparé point par point avec l’état des lieux d’entrée.
- Fixe le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie.
- Aucun frais ne peut être facturé au locataire, même si une agence le réalise.
En location meublée, les meubles et équipements du bailleur restent dans le logement et sont vérifiés à l’aide de l’inventaire. Les annexes louées, comme une cave ou un garage, font aussi partie du contrôle.
Comment préparer l’état des lieux de sortie ?
Commencez par relire l’état des lieux d’entrée : repérez les défauts déjà mentionnés et rassemblez les photos initiales, les échanges sur d’éventuelles réparations et les documents d’entretien utiles (chaudière, ramonage).
- 1
Nettoyer les pièces et les équipements
Sols, sanitaires, électroménager fourni, placards : un logement propre évite de nombreuses discussions. - 2
Vérifier l’entretien courant
Ampoules, joints, grilles d’aération, petits équipements. Les menues réparations restent à la charge du locataire. - 3
Contrôler l’inventaire en meublé
Vaisselle, literie, mobilier : comparez avec la liste signée à l’entrée. - 4
Rassembler clés, badges et télécommandes
Tous les moyens d’accès remis à l’entrée doivent être restitués. - 5
Préparer les relevés et votre nouvelle adresse
Relevés des compteurs individuels, et nouvelle adresse indispensable pour recevoir le dépôt de garantie.
Que doit contenir un état des lieux de sortie ?
Le décret du 30 mars 2016 fixe le contenu de l’état des lieux. Le document doit permettre une comparaison facile avec celui d’entrée et mentionner notamment :
- La date, l’adresse du logement et l’identité des parties
- Les relevés des compteurs individuels
- Les clés et moyens d’accès restitués
- L’état des revêtements (sols, murs, plafonds) et des équipements, pièce par pièce
- La nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée
| Élément | Formulation vague | Formulation utile |
|---|---|---|
| Sol du séjour | « Sol abîmé » | « Rayure de 8 cm devant la porte-fenêtre » |
| Murs de la chambre | « Murs sales » | « Trois traces de frottement à hauteur de lit, mur nord » |
| Évier | « Évier usé » | « Émail éclaté sur 1 cm, angle gauche » |
Des photos datées peuvent compléter les observations, sans remplacer le document signé.
Vétusté ou dégradation : quelle différence ?
La vétusté correspond au vieillissement lié au temps et à un usage normal. Elle ne peut entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie. Une dégradation, au contraire, résulte d’un usage anormal ou d’un accident imputable au locataire.
| Élément | Plutôt de la vétusté | Plutôt une dégradation |
|---|---|---|
| Peinture | Teinte passée après plusieurs années | Brûlure, inscriptions, trous nombreux non rebouchés |
| Parquet | Vernis terni dans les zones de passage | Rayures profondes, tache d’eau, brûlure |
| Moquette | Tassement aux passages | Déchirure, brûlure de cigarette |
L’état initial, l’ancienneté de l’élément et les circonstances du dommage doivent être pris en compte. Une grille de vétusté convenue au bail aide à chiffrer la part éventuellement due : le locataire n’a pas à financer une remise à neuf simplement parce qu’un équipement est ancien.
Simulateur
Vétusté : quelle part d’une réparation peut rester à la charge du locataire ?
Appliquez une grille de vétusté à un élément abîmé. Remplacez les valeurs d’exemple par celles de votre bail.
Devis ou facture de l'élément concerné.
Depuis sa pose ou sa dernière réfection.
Exemple : 8 ans pour une peinture.
Période sans abattement.
Part qui peut subsister en fin de vie.
Part maximale imputable au locataire
291,43 €
Ce montant suppose une dégradation réellement imputable au locataire. Une usure normale ne justifie aucune retenue, quel que soit l’âge de l’élément.
Litige sur l’état des lieux de sortie : que faire ?
- 1
Relire avant de signer
Demandez la correction des mentions inexactes. Une réserve explicite peut préciser les points contestés. - 2
Récupérer son exemplaire
Chaque partie doit recevoir son exemplaire au moment de la signature, sur papier ou par voie électronique. - 3
Faire appel à un commissaire de justice
Si l’état des lieux amiable est impossible (refus de participer ou de signer), l’une ou l’autre partie peut demander un constat. Les parties sont convoquées au moins 7 jours à l’avance et le coût, réglementé, est partagé par moitié. - 4
Saisir la commission de conciliation
La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action en justice.
Quel effet sur la restitution du dépôt de garantie ?
Le délai de restitution commence à la remise des clés. Il est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il ne l’est pas.
Une différence ne permet pas de conserver automatiquement tout le dépôt. Les retenues doivent être justifiées, notamment par la comparaison des états des lieux et un devis ou une facture. Des loyers ou charges restant dus peuvent aussi être déduits, avec justificatifs.
À lire aussiDépôt de garantie : montant, délai de restitution et litigesPlafonds, retenues autorisées et pénalité de retard de 10 %.Un dossier complet dès la signature du bail
Conserver le bail, ses annexes, les états des lieux et les échanges pendant toute la location facilite le règlement des désaccords. Avec un bail notarié, le contrat est conservé par le notaire et constitue un titre exécutoire : si les sommes dues dépassent le dépôt de garantie, le recouvrement est plus rapide. Même avec un bail notarié, un état des lieux rigoureux reste indispensable.
Prochaine mise en location
Repartez sur un bail solide, préparé en ligne
- Acte authentique conservé par le notaire
- Titre exécutoire en cas d’impayé
- Parcours guidé, 100 % en ligne
- Notaires partenaires partout en France
Sources officielles
- Service Public : état des lieux de sortie
- Service Public : état des lieux d’entrée
- Service Public : dépôt de garantie dans un bail d’habitation
- ANIL : agence nationale pour l’information sur le logement
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 3-2)
Article d'information générale, à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation : une ADIL peut vous renseigner gratuitement.
Questions fréquentes
Qui paie l'état des lieux de sortie ?
Établi par le locataire et le bailleur, il est gratuit. Réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur, il ne peut pas être facturé au locataire. S'il est établi par un commissaire de justice faute d'accord, le coût, réglementé, est partagé par moitié.
Quelle est la différence entre vétusté et dégradation ?
La vétusté est l'usure due au temps et à un usage normal : elle ne peut entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie. La dégradation résulte d'un usage anormal ou d'un accident imputable au locataire. Une grille de vétusté convenue au bail aide à chiffrer la part éventuellement due.
Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie ?
Faites corriger les mentions inexactes avant de signer ou portez des réserves explicites. Si l'état des lieux amiable est impossible, l'une des parties peut faire appel à un commissaire de justice, qui convoque les deux parties au moins 7 jours à l'avance. La commission départementale de conciliation peut aussi être saisie gratuitement.
Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre ainsi, sauf preuve contraire. Cette présomption ne joue pas si le bailleur a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
Quel délai pour récupérer le dépôt de garantie après l'état des lieux ?
Le délai court à la remise des clés : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il y a des différences. Les retenues doivent être justifiées par des devis, factures ou décomptes.
Pour aller plus loin
Dépôt de garantie : montant et restitution
Plafonds, délai de restitution et pénalité de retard.
Préavis de location : 1 mois ou 3 mois
Zone tendue, motifs de préavis réduit et date de fin du préavis.
Force exécutoire du bail notarié
Pourquoi un bail déposé chez le notaire ne suffit pas.
Simulateur de prix du bail notarié
Estimez le coût TTC à partir de votre loyer hors charges.
Aucun commentaire
Soyez le premier à partager votre avis sur cet article !