À l’entrée dans un logement, le dépôt de garantie représente une dépense importante. Au départ, sa restitution peut devenir une source de désaccord. Combien le propriétaire peut-il demander ? Quelles sommes peut-il retenir ? Comment réagir si l’argent n’est pas rendu ?
Comprendre son fonctionnement permet aux propriétaires comme aux locataires de préparer la location avec des règles claires. Ce guide concerne les baux d’habitation portant sur la résidence principale.
1 mois
Plafond en location vide
De loyer hors charges.
2 mois
Plafond en meublé
Aucun dépôt en bail mobilité.
10 %
Majoration de retard
Du loyer mensuel, par mois de retard commencé.
Dépôt de garantie ou caution : quelle différence ?
Dans le langage courant, on parle souvent de « récupérer sa caution ». Juridiquement, ce sont pourtant deux mécanismes différents, qui ne doivent pas être confondus dans les documents de location.
Une personne
La caution
- Une personne ou un organisme (comme Visale) qui s’engage à payer les dettes locatives si le locataire ne le fait pas.
- Formalisée par un acte de cautionnement.
Une somme
Le dépôt de garantie
- Une somme versée au bailleur à la signature du bail.
- Couvre certains manquements du locataire : loyers impayés, dégradations.
- Restituée au départ, déduction faite des sommes justifiées.
Quel montant de dépôt de garantie peut être demandé ?
| Type de bail | Plafond légal | Pour 800 € HC |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | 800 € |
| Location meublée classique | 2 mois de loyer hors charges | 1 600 € |
| Bail mobilité | Aucun dépôt autorisé | 0 € |
- Ce sont des plafonds, pas des montants obligatoires.
- Le montant figure dans le bail et se verse à la signature.
- Il ne peut pas être augmenté pendant le contrat ni lors de son renouvellement.
- Si le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois, le dépôt n’est pas exigible (sauf passage au paiement mensuel demandé par le locataire).
Calculateur gratuit
Plafond, délai de restitution et pénalité de retard
Vérifiez le montant maximal du dépôt, la date limite de restitution et la majoration due en cas de retard.
Dépôt de garantie maximal
800,00 €
Soit 1 mois de loyer hors charges au plus. C'est un plafond, pas un montant obligatoire.
Le dépôt ne vous a pas été rendu ?
Quelles retenues le propriétaire peut-il faire ?
Le dépôt peut couvrir des loyers ou charges impayés, ainsi que des réparations imputables au locataire. Chaque retenue doit être expliquée et justifiée : états des lieux, devis, factures ou documents établissant la dette.
Retenues possibles
- Loyers et charges restant dus
- Dégradations constatées par comparaison des états des lieux
- Réparations locatives non effectuées, sur devis ou facture
Retenues injustifiées
- L’usure normale liée au temps (vétusté)
- Une mention vague comme « appartement à refaire »
- Des frais d’état des lieux de sortie
Si les frais justifiés dépassent le dépôt, le bailleur peut réclamer le complément : le dépôt ne limite pas à lui seul la responsabilité du locataire.
À lire aussiÉtat des lieux de sortie : vétusté ou dégradation ?Comment préparer la sortie et chiffrer la part réellement due.Délai de restitution du dépôt de garantie : 1 ou 2 mois
Le délai commence à la remise des clés, et non à la simple date du déménagement.
- 1
1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme
Aucune différence avec l’état des lieux d’entrée : le bailleur restitue dans le mois, déduction faite des éventuelles sommes restant dues. - 2
2 mois en cas de différences
Le bailleur dispose de deux mois pour restituer le solde, retenues justifiées déduites. - 3
Provision de 20 % en copropriété
Une provision justifiée, limitée à 20 % du dépôt, peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. La régularisation intervient dans le mois suivant leur approbation définitive.
Caution non rendue : que faire ?
- 1
Demander un décompte écrit
Réclamez le détail des retenues et leurs justificatifs (devis, factures, décomptes de charges). - 2
Envoyer une mise en demeure
Si le délai est dépassé, par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant la majoration légale. - 3
Calculer la majoration
Le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle de retard commencée, sauf si le retard vient de l’absence de transmission de votre nouvelle adresse. - 4
Tenter la conciliation
Un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation peuvent être saisis gratuitement. - 5
Saisir le juge si nécessaire
Vérifiez la procédure adaptée au montant réclamé avant d’engager une action.
Préparer la restitution dès le début de la location
Un montant clairement inscrit au bail, une preuve de versement conservée et des documents précis facilitent la restitution. À la sortie, gardez une preuve de remise des clés et demandez la nouvelle adresse du locataire.
Le dépôt de garantie ne couvre qu’un mois ou deux de loyer. Au-delà, c’est la qualité du contrat qui protège le bailleur : un bail notarié a force exécutoire et permet d’engager le recouvrement des impayés sans attendre un jugement. Il ne dispense pas, en revanche, de respecter les règles du dépôt de garantie.
Propriétaire bailleur
Protégez vos loyers au-delà du dépôt de garantie
- Titre exécutoire dès la signature
- Montant du dépôt inscrit dans un acte authentique
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Sources officielles
- Service Public : dépôt de garantie dans un bail d’habitation
- Service Public : que faire en cas de litige lié à la location ?
- ANIL : agence nationale pour l’information sur le logement
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 22)
Article d'information générale, à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation : une ADIL peut vous renseigner gratuitement.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée classique. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans un bail mobilité. Ce sont des plafonds, pas des montants obligatoires.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il présente des différences. En copropriété, une provision justifiée de 20 % au plus peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Que faire si la caution n'est pas rendue après 2 mois ?
Demandez un décompte écrit, puis adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. En l'absence d'accord, saisissez un conciliateur ou la commission départementale de conciliation, puis le juge si nécessaire.
Quelles retenues le propriétaire peut-il faire sur le dépôt de garantie ?
Les loyers et charges restant dus et les réparations de dégradations imputables au locataire, sur justificatifs (états des lieux, devis, factures). L'usure normale liée au temps ne peut pas être retenue.
Quelle est la différence entre dépôt de garantie et caution ?
Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur à la signature du bail. La caution est une personne ou un organisme qui s'engage à payer les dettes locatives si le locataire ne le fait pas.
Pour aller plus loin
État des lieux de sortie
Préparer la sortie, distinguer vétusté et dégradation.
Révision du loyer : calcul IRL
Formule, indices Insee et calculateur de révision.
Saisie sur salaire et loyers impayés
La procédure de recouvrement depuis la réforme 2025.
Simulateur de prix du bail notarié
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