Si vous investissez dans l'immobilier, l'une des premières questions à se poser est la suivante : faut-il louer son logement vide ou meublé ?
Fiscalité, durée du bail, préavis, rentabilité, stabilité des locataires… les différences sont nombreuses. Voici l'essentiel à connaître avant de faire votre choix.
Location nue ou meublée : le comparatif en un coup d'œil
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Mobilier | Aucun mobilier imposé | Mobilier obligatoire (décret n° 2015-981) |
| Durée du bail | 3 ans (personne physique / SCI familiale), 6 ans (personne morale) | 1 an (9 mois pour le bail étudiant, 1 à 10 mois pour le bail mobilité) |
| Fiscalité | Revenus fonciers (micro-foncier ou réel) | BIC (micro-BIC ou réel avec amortissement) |
| Profil de locataire | Familles, couples, installation durable | Étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle |
| Stabilité | Rotation locative plus faible | Plus de souplesse, rotation plus élevée |
La location nue : plus de stabilité
En location nue, le logement est loué sans le mobilier nécessaire à une occupation immédiate.
Ce type de location attire généralement :
- 🏡les familles ;
- 👨👩👧les couples ;
- 💼les personnes souhaitant s'installer durablement.
Le bail est conclu pour 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale (hors SCI familiale). Il est ensuite renouvelé tacitement.
L'un de ses principaux avantages est une rotation des locataires généralement plus faible.
La location meublée : davantage de souplesse
En location meublée, le logement doit comporter un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre immédiatement.
La liste du mobilier obligatoire est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. On y retrouve notamment :
- 🛏️Une literie
- 🍽️Des plaques de cuisson
- 🧊Un réfrigérateur et un congélateur (ou un compartiment permettant de conserver les aliments)
- 🍴Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle
- 💡Des luminaires
- 🪑Une table, des sièges et des espaces de rangement
La location meublée attire principalement :
- 🎓les étudiants ;
- 💼les jeunes actifs ;
- ✈️les personnes en mobilité professionnelle.
Le bail est généralement conclu pour 1 an, renouvelable tacitement.
Il existe également :
📚 Le bail étudiant
D'une durée de 9 mois, non renouvelable.
🚚 Le bail mobilité
D'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable.
Quelle fiscalité ?
La fiscalité constitue souvent l'un des critères déterminants.
En location nue
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent :
- Le micro-foncier, accessible lorsque les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- Le régime réel, permettant notamment de déduire les intérêts d'emprunt, les travaux, les charges de copropriété, les assurances et les frais de gestion.
En location meublée
Les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont également possibles :
- Le micro-BIC, sous réserve de respecter les plafonds de chiffre d'affaires applicables.
- Le régime réel, qui permet notamment de déduire les charges et, sous certaines conditions, d'amortir le bien (hors terrain) ainsi que le mobilier.
Cette possibilité d'amortissement constitue l'un des principaux avantages fiscaux de la location meublée.
Attention : les règles fiscales évoluent régulièrement. Il est recommandé de se rapprocher de son expert-comptable ou de son conseiller fiscal afin de déterminer le régime le plus adapté à sa situation.
Location nue ou location meublée : que choisir ?
Il n'existe pas de réponse universelle.
Maximiser la rentabilité
Si votre objectif est de maximiser votre rentabilité et d'optimiser votre fiscalité, la location meublée peut être particulièrement intéressante.
Rechercher la stabilité
Si vous recherchez davantage de stabilité et une rotation locative plus faible, la location nue constitue souvent un excellent choix.
Le bon choix dépend avant tout de votre projet patrimonial, de votre stratégie fiscale et du profil de locataire que vous souhaitez accueillir.
Et le bail dans tout ça ?
Que votre logement soit loué vide ou meublé, le choix du contrat de location est tout aussi important.
Un bail notarié peut être conclu aussi bien pour une location nue que pour une location meublée.
Établi sous la forme d'un acte authentique par un notaire, il bénéficie de la force exécutoire, ce qui facilite notamment le recouvrement des loyers impayés selon les procédures prévues par la loi.
Pour aller plus loin, découvrez les obligations légales d'un bail notarié et le coût d'un bail notarié.
En résumé
Le choix entre une location nue et une location meublée dépend principalement de quatre critères :
- Votre objectif de rentabilité
- Votre fiscalité
- Le profil de locataire recherché
- Le niveau de sécurité juridique que vous souhaitez apporter à votre bail
Quel que soit votre choix, vide ou meublé, sécurisez votre location avec un bail notarié : préparez votre dossier en ligne et transmettez-le à un notaire partenaire.
Constituer mon dossier de bail notariéQuestions fréquentes
Quelle est la différence entre une location nue et une location meublée ?
La location nue est proposée sans mobilier et vise une occupation durable, avec un bail de 3 ans minimum (6 ans pour une personne morale). La location meublée comprend un mobilier suffisant pour vivre immédiatement, fixé par le décret n° 2015-981, avec un bail généralement d'1 an. La fiscalité diffère également : revenus fonciers pour la location nue, BIC pour la location meublée.
Quelle est la durée du bail en location meublée et en location nue ?
En location nue, le bail est de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans minimum pour une personne morale. En location meublée, le bail est généralement d'1 an renouvelable tacitement. Il existe aussi le bail étudiant (9 mois, non renouvelable) et le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable).
Quelle fiscalité pour la location meublée et la location nue ?
Les loyers d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu'à 15 000 €, ou régime réel). Les loyers d'une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel, ce dernier permettant sous conditions d'amortir le bien (hors terrain) et le mobilier.
Quel mobilier est obligatoire dans une location meublée ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose notamment une literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment de conservation), des ustensiles et de la vaisselle, des luminaires, ainsi qu'une table, des sièges et des espaces de rangement.
Peut-on faire un bail notarié pour une location meublée ou nue ?
Oui. Un bail notarié peut être conclu aussi bien pour une location nue que pour une location meublée. Établi sous forme d'acte authentique par un notaire, il bénéficie de la force exécutoire, ce qui facilite notamment le recouvrement des loyers impayés selon les procédures prévues par la loi.
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